부동산 매매 계약 시 꼭 알아야 할 주의사항

부동산 매매 계약은 한 번 체결하면 되돌리기 어려운 만큼, 신중하게 진행해야 합니다. 계약서를 제대로 확인하지 않거나, 사전에 점검해야 할 사항을 놓치면 예상치 못한 법적 문제나 금전적 손해를 볼 수도 있습니다.

이번 글에서는 부동산 매매 계약 시 필수적으로 확인해야 할 사항과 계약서 작성 시 주의해야 할 점을 상세히 정리했습니다.

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1. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

① 등기부등본 확인 - 부동산 소유권 & 근저당 여부 체크

매매 계약을 하기 전에 가장 중요한 것은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본을 통해 다음 사항을 반드시 체크해야 합니다.

• 소유주가 실제 매도인과 같은지 확인
• 근저당(담보 대출)이 설정되어 있는지 확인
• 압류, 가압류 등의 법적 문제 여부 체크

등기부등본은 **인터넷등기소(www.iros.go.kr)**에서 발급받을 수 있으며, 계약 전 필수적으로 확인해야 합니다. 만약 집이 과도한 대출이나 법적 문제가 있는 상태라면 계약을 신중하게 고려해야 합니다.

② 실거래가 조회 - 시세 확인 필수

매매 계약을 진행하기 전, 해당 부동산의 최근 실거래가를 조회해야 합니다. 시세보다 비싸게 구매하는 것을 방지하고, 협상 시에도 유리하게 활용할 수 있습니다.

✅ 실거래가 조회 방법

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템 (rt.molit.go.kr)
• 네이버 부동산, KB부동산 등 부동산 플랫폼 활용

특히, 동일한 단지 또는 지역 내 최근 거래 사례를 비교하여 적정 가격인지 반드시 검토하세요.

③ 건축물대장 & 토지대장 확인 - 불법 건축물 여부 체크

건축물대장과 토지대장을 확인하면, 매매 대상 부동산이 불법 증축되었거나, 용도 변경이 적법하게 이루어졌는지 확인할 수 있습니다.

• 건축물대장에서 불법 증축 여부 확인
• 토지대장에서 토지 용도 및 지목(주거용, 상업용 등) 체크

이러한 서류는 정부24(www.gov.kr) 또는 관할 구청에서 열람 가능합니다.

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2. 계약서 작성 시 주의해야 할 사항

① 계약금 지급 전에 계약서 검토 필수

간혹 매도인이 계약금을 먼저 요구하는 경우가 있습니다. 하지만, 계약서를 작성하지 않고 계약금을 지급하면 이후 계약 조건 변경이나 계약 불이행 문제가 발생할 수 있습니다.

✅ 계약금 지급 전 계약서를 반드시 검토하세요.

• 매매 대금, 중도금 및 잔금 지급 일정
• 부동산 인도 날짜 명시
• 등기 이전 및 명도 조건 확인

② 계약서 필수 기재 항목 체크

부동산 매매 계약서에는 다음과 같은 사항이 반드시 포함되어야 합니다.

✅ 매매대금 및 지급 일정
✅ 등기 이전 일정 (잔금 지급 후 몇 일 내 완료할 것인지 명확히 기재)
✅ 매도인의 대출 상환 여부 (근저당 말소 조건 명시)
✅ 위약금 및 계약 해제 조건 (어떤 사유로 해제할 수 있는지 기재)

계약서에 명시되지 않은 사항은 나중에 법적 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있으므로, 모든 중요한 내용을 문서로 남겨야 합니다.

③ 특약 사항 추가하기 - 향후 분쟁 방지

매매 계약서에는 추후 발생할 수 있는 문제를 대비하기 위해 특약 사항을 추가하는 것이 중요합니다.

✅ 잔금 지급과 동시에 근저당 말소 필수
✅ 중도금 지급 전, 하자 점검 및 해결 후 진행
✅ 체납된 관리비, 공과금 등 매도인이 정리해야 함

특히, 일부 매도인이 체납된 관리비를 세입자에게 떠넘기는 경우가 있으므로, 계약서에 모든 공과금 및 관리비 정산을 매도인이 완료해야 한다는 내용을 명확히 기재해야 합니다.

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3. 잔금 지급 및 등기 이전 시 주의사항

① 잔금 지급 전, 등기부등본 최종 확인

잔금을 지급하기 직전에 다시 한 번 등기부등본을 열람하여 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 간혹 잔금 지급 직전에 근저당이 설정되거나, 소유권 이전이 지연되는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

✅ 등기부등본에 이상이 없을 경우에만 잔금 지급!

② 잔금 지급과 동시에 등기 이전 진행

잔금을 지급한 후 등기 이전이 늦어지면, 매도인이 추가 담보를 설정하거나, 제3자에게 소유권을 이전할 위험이 존재합니다. 따라서, 잔금 지급과 동시에 등기 이전을 진행하는 것이 원칙입니다.

• 법무사를 통한 안전한 등기 이전 절차 진행 추천
• 등기 완료 후 ‘등기 권리증(등기필증)’ 수령 필수

③ 명도(부동산 인도) 확인

계약서에 명시된 대로 매도인이 부동산을 정리하고 이사 나갔는지 확인해야 합니다. 만약 세입자가 있는 상태라면, 전세계약 만료 및 이사 일정이 확정되었는지 체크해야 합니다.

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4. 매매 계약 시 꿀팁 & 추가 체크리스트

✅ 대출 승인이 확정된 후 계약 진행: 대출 심사 중에는 계약금 지급을 신중히!
✅ 공동명의 여부 고려: 부부 공동명의로 할 경우 취득세 절감 가능
✅ 입주 전 하자 점검 필수: 보일러, 수도, 전기, 가스 등 확인 후 인수

부동산 매매는 신중해야 하는 거래입니다. 위 사항을 철저히 확인하여 안전한 계약을 진행하세요!